Uma seguidora do PR, que exerce a atividade de contadora, pergunta como deve ser feita a integralização de um imóvel ao capital de uma empresa e se há, nesse caso, cobrança de algum imposto, bem como se é preciso ir a um tabelião lavrar escritura.
Respondendo a essas indagações, observamos primeiramente que as Juntas Comerciais dão garantia, publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos das empresas mercantis que são submetidos a registro, de forma que esses documentos passam a ter os mesmos efeitos de uma escritura pública, tornando-se, depois de registrados, válidos perante terceiros.
O uso desses contratos gera economia nas operações de integralização de imóveis, pois não há a despesa correspondente aos emolumentos devidos ao tabelião que lavraria a escritura pública respectiva. Paga-se então somente a despesa de registro junto ao Cartório de Imóveis.
Estando registrado na Junta Comercial o ato social e constando dele a descrição completa do imóvel, conforme exigido pela lei, isso dispensa então a lavratura da escritura, gerando o seu registro no Cartório de Imóveis os efeitos da transferência do proprietário para a empresa no qual o bem é integralizado.
Respondendo à segunda indagação, esclarecemos que as operações de transmissão de bens imóveis são tributadas pelo ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, que é um imposto municipal, cuja regulamentação é feita pelo município do local do bem, que define a base de cálculo e a alíquota a ser aplicada nas operações envolvendo as operações de transferência desses bens.
Nas operações em que há a integralização de imóveis ao capital de uma sociedade, ela não exercendo atividade relacionada ao ramo imobiliário, não haverá a incidência desse imposto. Isso porque há previsão constitucional no sentido de que as empresas que não atuam no segmento imobiliário estão imunes ao pagamento do ITBI nas operações de integralização de imóveis ao capital social.
Há um procedimento específico para se obter junto ao município da localidade do imóvel a declaração de imunidade da operação, documento que será exigido pelo Cartório de Imóveis por ocasião do registro da operação de transmissão do bem da pessoa do sócio para a empresa.
Um exemplo esclarece tudo: se determinada pessoa coloca uma fazenda numa sociedade, usando esse imóvel como integralização do capital, não explorando a sociedade o ramo imobiliário, mas sim qualquer atividade ligada ao ramo agropecuário, não haverá incidência do ITBI. Por outro lado, se houver a integralização e essa mesma fazenda for arrendada, gerando receitas de aluguéis, aí temos uma operação típica de empresa do ramo imobiliário, de modo que essa é uma hipótese que gera a incidência desse imposto, que será pago mediante guia própria.